К наиболее социально важным вопросам, которым Правительство Севастополя уделяет особое внимание, относятся меры по недопущению появления на территории города Севастополя обманутых граждан, проблемных объектов строительства, а также предупреждению нарушений со стороны застройщиков при привлечении денежных средств граждан для строительства многоквартирных жилых домов.
Организацией контроля и надзора в этой сфере с 2015 года занимается Управление контроля и развития долевого строительства в структуре Департамента капитального строительства города Севастополя, которое проводит целый комплекс мероприятий, включающий не только возможность проведения проверок соблюдения застройщиками целевого использования денежных средств граждан и других обязательных требований, но и возможность обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства.
Правоотношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) объектов недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).
В статье 1 Закона № 214-ФЗ содержится исчерпывающий перечень законных способов привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, основным из которых является заключение договора участия в долевом строительстве, который подлежит обязательной государственной регистрации.
В регионах России около 90 % продажи жилья осуществляется именно таким способом. Это исключает возможность так называемых «двойных продаж» квартир и при этом полностью защищает права граждан-участников долевого строительства.
Факт государственной регистрации договора долевого участия гарантирует наличие у застройщика оформленных прав на землю и полученного в установленном порядке разрешения на строительство, определенную финансовую состоятельность застройщика (соблюдение застройщиком требований к размеру уставного капитала - в зависимости от площади планируемого к созданию объекта), наличие у застройщика договора страхования или банковской гарантии.
При этом участники долевого строительства приобретают право залога на земельный участок, предназначенный для строительства объекта недвижимости, а также на строящийся на этом участке многоквартирный дом, что значительно повышает возможности для защиты прав дольщиков в случае банкротства застройщика.
Участие в долевом строительстве на основании договора долевого участия предоставляет гражданину широкий правовой инструментарий привлечения застройщика к ответственности за ненадлежащее исполнение им условий договора - просрочке передачи объекта долевого строительства, создании объекта с недостатками и т.п.
В случае же, когда участие в строительстве осуществляется по незаконным или «серым» схемам и договор долевого участия не заключается, то участник строительства фактически лишается:
• в первую очередь, права требовать исполнения сделки, совершенной с нарушением закона;
• гарантий, предоставленных участникам долевого строительства Законом № 214-ФЗ и возможности в полной мере использовать все предусмотренные действующим законодательством способы защиты своих нарушенных прав и законных интересов;
• эффективной защиты со стороны Управления контроля и развития долевого строительства Департамента капитального строительства города Севастополя, поскольку в данных обстоятельствах указанный орган будет ограничен в применении мер, направленных на оказание гражданам помощи.
К существующим в настоящее время незаконным способам привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир в многоквартирных домах относятся: предварительные договоры купли-продажи, в том числе предварительные договоры долевого участия; договоры займа; договоры о совместной деятельности (простого товарищества); покупка векселей на сумму, равнозначную стоимости будущей квартиры; соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т.д.
Кроме этого, к незаконным схемам также относятся продажа физическими лицами (как правило, владельцами земельных участков) квартир в строящихся многоквартирных жилых домах, которые возводятся на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства.
При таком способе строительства не осуществляется строительный надзор, что ставит под сомнение надежность и безопасность построенного жилья, отсутствует инженерная инфраструктура в объемах, необходимых для жизнеобеспечения жильцов. В конечном счете, такие самовольно возведенные постройки подлежат сносу.
С более детальной информацией для участников долевого строительства («Памятка дольщика», «Реестр застройщиков», «Результаты контрольно-надзорной деятельности» и т.д.) можно ознакомиться на сайте Правительства Севастополя в разделе «Управление контроля и развития долевого строительства» или по тел. (8692) 54-02-31, (8692) 53-52-23.
