Проводя проверки деятельности застройщиков на их соответствие требованиям Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон) Управление постоянно сталкивается с ситуацией, когда застройщиком на строительство части квартир в многоквартирном доме, наряду с договорами участия в долевом строительстве заключается инвестиционный договор с жилищно-строительным кооперативом. При этом жилищно-строительный кооператив создается только с целью привлечения денежных средств и передачи их в счет оплаты по инвестиционному договору, а после ввода дома в эксплуатацию – получения квартир от застройщика.
Согласно ч.1, 2 ст.1 Федерального закона привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение, допускается на основании договора участия в долевом строительстве, путем выпуска жилищных сертификатов, жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами.
В соответствии с ч.3 ст.1 Федерального закона его действие не распространяется на отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Согласно ст.3 Федерального закона от 25.02.1999 г. №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами. Согласно ст.6 инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством РФ.
Ст.5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» предусмотрено, что инвестор вправе передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке. Ч.3 ст. 7 устанавливает, что незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.
По смыслу ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса, и передача прав по ним осуществляется гражданам по договорам в соответствии с законодательством.
Согласно ст. 124 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания членов жилищного кооператива являются основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива. Основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе.
Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. При этом, ЖК различает 2 вида кооперативов: жилищные и жилищно-строительные.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.
Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При этом, статья 112 ЖК РФ предусматривает, что количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.
Согласно ст. 129 ЖК РФ член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. Согласно ч.4 ст.218 ГК РФ основанием приобретения права собственности на квартиру, иное помещение, предоставленное члену жилищно-строительного кооператива кооперативом является полное внесение паевого взноса за указанное имущество.
Деятельность ЖСК по строительству регулируется нормами ГК РФ, регулирующими отношения по строительному подряду. При этом, согласно ч.1 ст. 747 ГК РФ заказчик по договору строительного подряда обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок.
Таким образом, считаем, что деятельность по привлечению денежных средств граждан юридическим лицом - жилищно-строительным кооперативом – не являющимся застройщиком (заказчиком) строящегося дома, на строительство данного дома противоречит главам 11, 12 Жилищного кодекса РФ.
В соответствии с пп.1, 2 ч.1 ст. 16 Федерального закона от 30.12.2004 №215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» жилищно-накопительные кооперативы при осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан вправе привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений, вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства. При этом согласно п.2 ст.2 указанного закона деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений (далее также - деятельность кооператива) - привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан - членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.
Создание жилищно-строительных кооперативов, подконтрольных застройщику, которые привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов является схемой ухода застройщика от требований Федеральных законов №214-ФЗ, 215-ФЗ. При этом деятельность таких ЖСК ничем не гарантирована, у него нет активов (незавершенного строительства), правообладателем земельного участка он не является, соответственно нет и имущества, на которое можно обратить взыскание в целях защиты прав и интересов граждан – членов таких ЖСК.
